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为什幺纽西兰的年轻人可不用「搭高铁通勤」就能买房

在全球经济普遍保持低迷的同时,纽西兰也不例外。纽西兰的房价一直居高不下,导致越来越多的年轻人买不起房子。根据2013年的国际房价负担能力报告(Demographia International Housing Affordability Survey),对美国、加拿大、英国、爱尔兰、澳洲、纽西兰以及香港七个地区共337个城市进行的房价调查。结果显示,纽西兰的房价负担指数(注一)位居第三,仅低于香港和澳洲。

因为高房价,造成纽西兰有越来越多的「穷忙族」(Working Poor),这些人虽有工作收入,却只能一直租房,没有能力存够自备款购屋。

约十多年前,在房地产业拥有多年经验的Brian Donelly就已意识到纽西兰房市的一个断层:许多「穷忙族」的收入已超出国宅规定的门槛,但收入又不足以存够自备款购屋。

当时的政府并没有积极的解决问题,房地产业者也没有诱因来填补这个断层,这个许久悬而未决的问题让Donelly决定在2002年创立纽西兰住宅基金会(New Zealand Housing Foundation,简称NZHF),希望可以结合政府、社区、金融业以及房地产业的力量,提供可负担的房屋来填补市场断层。

为什幺纽西兰的年轻人可不用「搭高铁通勤」就能买房

目前NZHF主要提供三种服务:

NZHF辅助社区中的弱势团体以及原住民盖房和买房。俗话说:「给人鱼,不如教人捕鱼」。NZHF整合一套木工训练课程,传授原住民盖房子所需的技能,学成之后再到偏远地区替其他原住民服务,提供弱势族群较可负担的房屋。同时NZHF也与地方政府合作,转卖可负担的房屋给许多老人以及身障人士。 先租后买计划(Affordable Rental Programme,注二)。参与该计划的租户,头五年缴付市值租金给NZHF,五年之后租户可选择把之前付的租金退还然后转换为自备款,再申请贷款买下房屋,之后就不再是付房租而是还贷款了。若房价在五年之中上涨,租户亦可获得四分之三的差价来抵销所需的自备款。 共有产权计划(Affordable Equity Programme,注三)。参与该计划的客户,可以透过NZHF购买一栋房屋部分的产权(譬如四分之三),其余产权仍属于NZHF。客户须负责缴交所有与房屋相关的费用(如房地产税、房屋保险、维修等等)。客户在未来也可以选择逐步地买下其余的产权,或者中止合约把所拥有的部分产权卖出。

以上这些计划志在协助许多收入较低的穷忙族,使他们步上买房置产的一条路。2009年NZHF从政府、金融业者以及慈善机构筹借到2600万纽币(约5.5亿新台币),以「先租后买」与「共有产权」的方式,在奥克兰西边的郊区提供70余栋新房给符合计画条件的低收入户,获得大众好评。

最初参加此计划的Smith表示:「共有产权减低了我们的房贷压力,使我们可以负担的起。当初听到这个计划的时候,我还不敢相信,以为这是什幺新的诈骗手法!」有鑒于当时的成功经验,近日NZHF更进一步的在其他地区筹备新建300余栋新房,希望可以吸引更多的支持和资金的投入。

可想而知,NZHF最大的挑战就是其资金来源。NZHF虽是一个非营利慈善机构,成立之初也确实仰赖政府补助以及捐款,但并不是拿这些资金来降低房价或房租,进而转赠给低收入户,而是用来启动前述的服务,使资金达到良性循环的效果(编按:有如聪明人基金)。

Donelly表示,他们正积极地与一些金融业者合作,希望可以建立更稳定的机制来吸引私人投资。Donelly认为产业间的合作是个关键,包括政府、社区、慈善机构、金融业以及房地产业。Donelly希望NZHF可以促进他们之间的合作,在未来提供可负担房屋给更多的纽西兰人民。

注一:房价负担指数(Housing Affordability Index),是以房价所得比来比较各个地区的房价负担,房价所得比的算法为一个地区的房价中位数,除以其家庭年收入中位数。举例来说,指数若为5,即平均每户家庭要不吃不喝5年才买得起房子。2012年第三季的房价负担指数,香港为13.5、澳洲为5.6、纽西兰为5.3。根据台湾内政部不动产资讯平台2010年第三季的纪录,台北市为11.1、台中市为6.4、高雄市为6.8。

注二:先租后买计划(Affordable Rental Programme),又称Rent-to-own,在英国以及美国更为常见。香港在2010年推出的「置安心资助房屋计划」也是同类型的资助置业计划。

注三:共有产权计划(Affordable Equity Programme),又称Shared Ownership或Equity Sharing。英国政府也有提供相关的共有产权计划

为什幺纽西兰的年轻人可不用「搭高铁通勤」就能买房
对全球青年而言,买房子是一件相当困难的任务。

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